不動産売却で必要な基礎知識
不動産は購入するよりも売却する方が難しいといわれております。
最近では、「不動産一括査定サイト」や「スーモ」「ホームズ」に代表される物件情報サイトによって
一般の方でも簡単に、所有されている不動産の価格や相場を調べることが可能です。
しかし、不動産は人と同じように千差万別、ひとつとして同じ物件はないともいわれております。
こちらでは不動産売却の際にあらかじめ掴んでおきたい基礎知識や心構えなどを解説していきます。
目次
不動産売却の基礎知識や心構え
まずは不動産売却の流れを見ていきましょう。
①売却目的・条件の設定
不動産売却を検討する場合、まずは売却目的・条件を明確にすることが大切です。売却目的によって、売却期間、売却価格、売却方法などが異なるため、売主自身が考慮しておく必要があります。
例えば、急いで売却したい場合には、価格を下げたり、買い手に負担を少なくするような売却方法を選択することもあります。また、不動産の状態や周辺環境に問題がある場合には、事前に修繕やリフォームを行うことで、売却価格を上げることができます。
②不動産の評価
不動産の評価には、以下の要素が含まれます。
・土地や建物の面積
・建物の築年数
・設備・建具・壁紙・床の状態
・周辺環境や学校区
・法的な規制や制限
売主は、不動産業者などの専門家に不動産の評価を依頼し、正確な市場価値を把握することが重要です。不動産の評価には、数日から数週間程度の時間がかかる場合があります。
③不動産業者の選定
不動産売却にあたっては、適切な不動産業者を選ぶことが重要です。不動産業者は、物件の販売促進や売却交渉、契約書作成、登記手続きなどを代行することができます。
不動産業者を選ぶ際には、以下のポイントを確認しておくことが重要です。
・実績や評判
・営業エリア
・売却方法
適切な不動産業者を選ぶことで、スムーズな不動産売却プロセスを進めることができます。
④不動産の広告
不動産業者は、売却物件の広告を行います。「不動産ポータルサイト」「チラシのポスティング」などを利用します。広告には物件の概要、内装・外装写真、設備・設備の状況、周辺環境の説明などが含まれます。また、法的な問題がある場合には、それに関する情報も提供されます。
⑤買い手の選定
不動産業者は、買い手候補を探し、売却物件を紹介します。買い手が見つかった場合には、買い手との交渉や契約の締結を行います。契約には、売買代金、引き渡し日、物件の状態に関する保証などが含まれます。
買い手との交渉では、売却価格や引き渡し日などについて合意をすることが重要です。買い手が提示した価格については、不動産業者を通じて、売主がそれを受諾するか、または交渉することができます。交渉によって価格が下がる場合もありますが、不動産業者との信頼関係や、売却目的・条件を考慮したうえで、最適な価格を選ぶことが大切です。
⑧物件状況確認
売主と買主が合意した後、不動産の物件状況確認が行われます。建物の構造や設備の状況、近隣のトラブルの有無、法的な問題などを売主からヒアリングを行い、確認をしていきます。買い手が調査結果に不満を持った場合には、再度交渉や契約の変更を行うこともあります。
調査・検査には、以下の種類があります。
・建物検査：建物の構造や設備の状態を調査する。
・測量：土地の面積や境界を調べる。※未確定の場合
・現地調査：周辺環境や法的な問題を調べる。
・不動産登記簿謄本の取得：物件の所有権などの登記情報を確認する。
物件状況によって、不動産の実際価値や問題点が明らかになるため、売主・買主双方にとって重要な作業となります。
⑥重要事項説明
買い手が決まりましたら物件の説明書にあたる「重要事項説明書」を交付致します。
「重要事項説明書」は取引当事者に対して宅地建物取引士が契約上、重要な事項を説明するためのものです。説明する内容としては
・物件の権利関係
・物件の所在地や面積
・物件に係る法令上の制限
・契約の条件
・物件の状態
などがあります。
⑦契約
契約書作成には、売主・買主双方の意思を反映する必要があります。契約書には、以下の事項が含まれます。
・売買代金
・引き渡し日
・違約に係る事項
などがあります。
契約書作成においては、不動産業者の専門知識や経験を活用することで、適切な契約書の作成が可能です。
⑧代金の受領・登記（鍵の引き渡し）
売却物件が引き渡され、買い手から代金が支払われた後、登記手続きが行われます。登記には、不動産の所有権の移転手続きが含まれます。登記が完了すると、売主と買主の名義が変更され、物件の所有権が買い手に移ります。
不動産の登記には、専門的な知識が必要なため、司法書士の協力を得ることが望ましいです。また、登記手続きには数週間から数ヶ月かかる場合があります。
中古マンションや中古戸建の場合、このタイミングで鍵の引き渡しを行います。
買主が住宅ローンを利用する場合、その金融機関で売主、買主、不動産業者、司法書士が一堂に会し手続きを行います。
⑨残債金の返済
不動産に抵当権や担保権が設定されている場合には、売却前に残債金の返済が必要です。抵当権や担保権は、ローンや融資を受けた際に設定されることが一般的です。
残債金の返済には、以下の手順が含まれます。
・抵当権や担保権の確認
・残債金の支払い
残債金の額は、残りのローンや融資額に加え、手数料や利息などが含まれます。売却前に適切な手続きを行うことで、不動産の売却を円滑に進めることができます。
⑦⑧⑨は通常、同時に行われます。
以上が、不動産売却の基本的な流れです。不動産売却には、多くのプロセスが含まれるため、売主は不動産業者の助けを借りることが望ましいです。また、売却プロセスには時間やコストがかかる場合があるため、十分な準備と計画が必要です。
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